克而瑞地产研究：上半年房企融资同比下降30% 三季度是偿债高峰

克而瑞地产研究发文称，2025年上半年，房企融资仍然呈现收缩态势。上半年融资规模达1844亿，同比下降30%。其中二季度融资1004亿，环比上升19%，但同比下降25%，仍处于历史低位。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年上半年的境外债券融资成本为8.60%。2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元的优先票据，利息高达8.45%;而6月新城发展发行3亿美元境外债，利率高达11.88%。目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，发行利率均相对较高，主要还是为了借新还旧。

上半年境内债券融资成本进一步下降至2.71%，较2024年全年继续下降了0.2个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调;另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口(001979.SZ)、中交地产(000736.SZ)、美的置业等等。2025年上半年，整体新增债券类融资成本为3.28%。

展望

2025年三季度是偿债高峰，风险出清与城市更新是破局关键

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5327亿元;其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

要破局当前的行业困局，有两个关键。一是要让行业彻底风险出清，二是要找到新的可持续发展模式。当前，在这两个方向上都看到了一定程度的积极信号。

行业风险出清的关键在于房企能够实现债务重组或破产重整，早日恢复正常经营。2025年上半年已有许多房企债务重组应该重大进展，尤其是协信远创与金科股份的先后完成司法重整程序，为全行业风险化解提供了一个范本，为其他处于困境的企业提供了可复制的重整路径，标志着全国房地产行业纾困从“个案突破”迈向“模式复制”的关键一步，有助于推动整个房地产行业实现风险出清、良性循环。在信心比黄金贵的当下，一个个房地产企业的破茧重生，不仅是市场信心恢复、促进消费升级、扩大内需、夯实经济内生动力的战略支点，更是当前国家面临贸易战、关税战挑战的信心压舱石。

此外，在行业新模式方面，政府多次提出了，要积极探索房地产发展新模式，建设好房子，提供好服务，而其中推动城市更新是重要抓手之一。2025年3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》，把建设“好房子”扩容为建设“四好”，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。2025年6月13日国务院常务会议明确提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。同时6月住建部披露，2025年前4月，全国新开工改造城镇老旧小区已达5679个，其中河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北六个地区的开工率已经超过50%。

相信随着城市更新在全国范围内的铺排，能够为房企带来更多潜在的发展机会，有能力的房企要把握住当前的政策风口，与此同时，更要将建设好房子作为抓手，进一步推动住房产品品质升级，提升企业竞争力，以获取更好的市场表现。